miércoles, 12 de septiembre de 2012

Eurovegas, Metrovacesa y los grandes bancos


Llevamos con el culebrón de Eurovegas buena parte del 2012. Barcelona vs. Madrid. Esta semana Tomás Gómez anunciaba que iría a parar a Alcorcón. Esperanza Aguirre lo medio confirmaba diciendo que su “intuición no solía fallarle”. Y uno que es curioso se puso a curiosear.
Leyendo sobre los terrenos de Alcorcón donde se supone que va a ubicarse Eurovegas y la propiedad de dichos terrenos uno descubre que pertenecen a diversos propietarios. Pero entre ellos destaca uno por encima del resto: Metrovacesa S.A.
Para los que no estéis al tanto, como no lo estaba yo hace dos días, de la importancia de esta inmobiliaria conviene que sepáis que Metrovacesa es uno de los mejores ejemplos de promotora que se ha arruinado como consecuencia de la crisis inmobiliaria. Para que os hagáis una idea, en 2007 la acción de Metrovacesa llegó a tener un valor de 80 €, el miércoles pasado no alcanzaba los 0.50 €. La historia de Metrovacesa se remonta a principios del S. XX. Es algo larga de contar, pero a los que os interese realmente podéis buscar en Wikipedia y allí la encontraréis, con todo lujo de detalles.
Lo que nos interesa es la parte final de su historia. Grosso modo resulta que Metrovacesa, tras una larga pugna entre diversos pretendientes, acabó en manos de la familia Sanahuja, para ello tuvo que endeudarse de lo lindo. La familia Sanahuja a su vez era propietaria de otra gran inmobiliaria, Sacresa. La crisis inmobiliaria pilló con el pie cambiado a la familia Sanahuja y a Metrovacesa y no pudieron hacer frente a la inmensa deuda que habían contraído. Finalmente los acreedores se la quedaron. ¿Quiénes eran los acreedores? Pues BBVA, Santander, Banesto, Bankia, Banco Popular y Banco Sabadell. De hecho a día de hoy estos bancos ostentan el 95,6% del accionariado de Metrovacesa S.A.
¿Qué quiere decir todo esto? Nada más y nada menos que los acreedores de la familia Sanahuja y de Metrovacesa se estaban comiendo un marrón de los gordos. A finales de 2011 la acción de Metrovacesa cotizaba a 2,90 €, como he dicho antes, el 5 de septiembre de 2012 su valor era de algo menos de 0,50€.
¿Qué mejor modo de resucitar un zombie como Metrovacesa que ubicando Eurovegas en Alcorcón donde diversas parcelas son de su propiedad ? Esto es lo que parece que va a tener lugar. Y en sí mismo no tendría por qué ser nada destacable. Ahora bien, en relación a estos terrenos las operaciones que han tenido lugar a lo largo de 2011, son cuanto menos curiosas. Se las describo a continuación. Como sabéis soy un humilde opositor y hago estas cosas como hobbie, para entretenerme en mis ratos libres. Puede que todo lo que recojo a continuación no tenga nada que ver con Eurovegas, pero yo soy de aquellos de “piensa mal y acertarás”.
La primera de las operaciones destacables es la operación de la que resulta que los Bancos anteriormente mencionados pasan a controlar casi la totalidad de la compañíafrente al 78% que controlaban anteriormente. Lo hacen mediante una ampliación de capital, que tiene lugar a principios de agosto de 2011, y de donde resulta que la sociedad queda repartida de la siguiente forma: El Santander se consolida como primer accionista, 34,8%, Bankia segundo con un 19%, mientras BBVA atesora un 17,3%, Sabadell alcanza el 12,4% y Popular roza el 12%. Los demás accionistas ven diluida considerablemente su participación.
En esta operación destaca el hecho de que el Banco Santander, fuera eximido por la CNMV de lanzar una OPA aunque como consecuencia de la operación superaría el 30% del capital social. También destaca el hecho de que al canjear su deuda por acciones pasara a ser el mayor accionista de la compañía.
La segunda operación destacable es la siguiente. Si uno va a las cuentas anuales de 2011 de Metrovacesa y rebusca un poco se encuentra con lo siguiente:
“Con fecha 29 de septiembre de 2011 la Junta General de Accionistas de la sociedad Promotora Metrovacesa, S.L.(empresa participada al 50% por la Sociedad) acordó por unanimidad reducir su capital social mediante la devolución de las aportaciones realizadas por la Sociedad. Dicha devolución, se materializó mediante la transmisión de un suelo ubicado en Alcorcón por importe de 37.300 miles de euros y la asunción por parte de la Sociedad de un préstamo hipotecario por importe de 34.350 miles de euros. Dicha operación ha generado una pérdida de 4.661 miles de euros que han sido registrados por la Sociedad en el epígrafe de “Resultado por enajenaciones del inmovilizado financiero” en la cuenta de pérdidas y ganancias adjunta.”
Esto es, para que nos entendamos, que había una sociedad, Promotora Metrovacesa S. L. que pertenecía en parte, vamos a decirlo así, a Metrovacesa S.A. Concretamente la sociedad dominante, Metrovacesa S.A. ostentaba una participación del 50% en la consolidada, Promotora Metrovacesa S.L., y a partir del 29 de septiembre encontramos que deja de ser así. La consolidada reduce su capital social mediante la devolución de unas aportaciones que previamente habría realizado Metrovacesa S.A. y deja de estar participada por ésta última. Lisa y llanamente, Metrovacesa S.A. deja de ser accionista de Promotora Metrovacesa S.L., operación que se materializa transmitiendo la segunda a la primera los terrenos de Alcorcón por un importe de 37.300 miles de €. (Puede parecer un poco confuso, pero Metrovacesa S.A. y Promotora Metrovacesa S.L. son dos empresas distintas).
¿Quién ostentaba el otro 50% de la consolidada Promotora Metrovacesa S.L.? Aquí viene el primer dato curioso de la segunda operación. El titular del otro 50% de las acciones era uno de los accionistas de Metrovacesa S.A.El BBVA.
Indagando sobre este hecho, encontré una noticia que me llamó la atención. Se recogió el 2 de diciembre de 2011 por algunos medios y cuya fuente era la agencia EFE: “BBVA “se come” un suelo de 85 millones de euros que compartía con Metrovacesa”. La noticia llama la atención por diversas razones.
1- El BBVA, de acuerdo con las cuentas anuales de 2011 de Metrovacesa S.A., no se come nada. Esos terrenos, la noticia se refiere específicamente a unos terrenos en Alcorcón (de hecho da diversos detalles muy significativos), ya no eran de Promotoras Metrovacesa S.L. A no ser que Promotora Metrovacesa S.L. tuviera más terrenos en Alcorcón, pero enseguida os diré por qué no creo que sea así.
2- La valoración de los terrenos que se recoge en la noticia es cuanto menos llamativa, sobre todo si la comparamos con el valor que en las cuentas anuales se atribuyen a los citados terrenos de Alcorcón, 85 millones frente a 37.300 miles de €. Si bien es verdad que la noticia hace referencia a una tasación de 2009, realizada por Tinsa.
La noticia concluye señalando que el BBVA tendrá que dar salida a Promotora Metrovacesa S.L. y que será complicado. El caso es que, de acuerdo con las cuentas anuales deMetrovacesa S.A., todo parece indicar que esa salida a los activos de los que habla en la noticia ya se la había dado; los había transmitido a Metrovacesa S.A. tras la reducción de capital social a la que hemos aludido anteriormente. El capital restante de Promotora Metrovacesa S.L., tras la reducción del capital social de la que venimos hablando, era de9.139.012,05 de € (no de 85 millones ni cifra similar), ignoro cuales serían los activos restantes de Promotora Metrovacesa S.L., lo que no ignoro es lo que fue de ella. El 13 de diciembre de 2011 es absorbida por la filial inmobiliaria del BBVA, Anida, y tras ello desaparece.
Tercera y último operación destacable. Con fecha de 1 de diciembre de 2011 Metrovacesa S.A. constituye la sociedad Metrovacesa Inmuebles y Promociones S.L., con un capital social de 3.006 €, pero atención, con una valor neto contable de 37.300 miles de €. En efecto, las dichosas parcelas de Alcorcón. (Esta es una de las razones por las que creo que los terrenos a los que alude la noticia a que hacíamos referencia anteriormente son los mismos de los que venimos hablando en este post, y donde a la postre, todo parece indicar, que se ubicará Eurovegas. La otra es el mismo titular de la noticia: “…compartía con Metrovacesa…” Lo compartía vía Promotoras Metrovacesa S.L. con Metrovacesa S.A. y resulta que va y se lo queda la última, no el BBVA).
¿Por qué en agosto del año pasado el Banco Santander decide realizar una operación que va a tener como resultado el incremento de su accionariado en una empresa “zombie”? ¿Por qué apenas dos meses después el BBVA, todo parece indicar que fue así, opta por deshacerse de la mitad de los terrenos de Alcorcón que ostenta vía Promotora Metrovacesa S.L.?¿Por qué, presuntamente, unos terrenos valorados en 2009 en 85 millones de euros son transmitidos por un valor de 37.300 miles de €?
La respuesta concreta a estas preguntas no la sé, y averiguarlas, de momento, no está a mi alcance. Pero lo que sí se es que todo esto que vengo exponiendo aquí revela un enorme interés: el de que Eurovegas termine en Alcorcón. El caso de Metrovacesa es un grandísimo ejemplo de la cantidad de ladrillo tóxico que albergan los grandes bancos en sus balances. Ubicar Eurovegas en los terrenos de Alcorcón es una buena forma de desintoxicar ese ladrillo y de paso el balance de los grandes bancos.
Hoy mismo, 7 de septiembre de 2012, los efectos de todo lo que estoy relatando ya se perciben. En apenas tres días la acción de Metrovacesa se ha revalorizado un 40%.
Insisto, esta es una investigación realizada desde mi casa y con medios limitados. Puede que esté confundido. Puede que no.
(Fuentes: BORME; Cuentas Anuales de Metrovacesa S.A. 2011; y diversos medios de comunicación)